Если вы задаете себе этот вопрос, поздравляем. Вы относитесь к числу тех бизнесменов, которые успели аккумулировать значительный запас свободных средств. Рынок кредитования ипотечной недвижимости в Украине практически остановлен, поэтому торговые площади сейчас возможно купить только за наличные средства.
Обвал рынка кредитования привел к тому, что главные покупатели торговой недвижимости — собственники крупных сетей — вышли из игры. Динамично развивающаяся сеть, которая открывает по пять торговых точек в месяц, не способна так быстро накапливать свободные средства. Хотя ранее она стремилась купить в городе, как минимум, один флагман. Это касается не только международных брендов, но и сетей аптек, магазинов одежды. Сейчас они готовы покупать только в том случае, если нашли помещение в очень выгодном месте, а условия аренды их не устраивают. А также если накоплены средства, цена устроила, раньше рассматривали вариант покупки, да и просто сошлись звезды. Если же компании удалось заключить договор на десять лет с фиксацией цены, о покупке она не думает.
Есть три основные группы бизнесменов, которым может быть выгодна покупка торговой недвижимости в нынешних условиях.
1. Недвижимость как бизнес
В 80% случаев недвижимость покупают те, кто намерен на ней зарабатывать. То есть частные инвесторы. Это или те, кто накопили наличные средства. Или те, кто вывел из бизнеса операционные средства. В нашей стране есть два популярных способа инвестирования: банки и недвижимость. Во-первых, депозиты в банках во времена кризисов сами по себе невыгодны: ты не зарабатываешь деньги, а теряешь из-за стремительной инфляции. Во-вторых, банки «лопаются». В 2014-2015 году неплатежеспособными были признаны более 60 банков Украины. Инвестирование в недвижимость себя тоже немного дискредитировало, но оно все-таки является более надежным, поскольку ты получаешь физический объект, а не эфемерные гарантии.
2. Семейный бизнес
Допустим, у вас есть семейный бизнес. Магазин обуви. Вы уже долго работаете, ездите по выставкам, у вас есть свои эксклюзивные поставщики и годами наработанные клиенты. Вы не хотите развивать сеть, а вместо этого аккумулируете средства. Когда у вас накопится достаточный запас наличных денег, можно будет подумать о возможности приобретения магазина. Такие мысли у бизнесменов часто возникают после повышения арендных ставок.
В семейном бизнесе есть особая математика. Чтобы принять правильное решение, покупать или арендовать недвижимость, стоит просчитать альтернативные возможности использования приглянувшегося помещения. В идеале, вам необходимо разделить свой бизнес на две части: операционную деятельность и доход от аренды. Иначе ваш торговый бизнес будет дотироваться за счет бесплатной аренды, а это создаст неправильное представление об экономике предприятия.
Важно также понимать, что нельзя быть уверенным в успешности бизнеса на протяжении следующего десятка лет. Ведь в любой момент у вас могут появиться новые конкуренты.
3. Рестораны
Рестораторам часто выгодно сразу купить помещение. Особенно если собственник недвижимости хочет заключить договор об аренде на 2-3 года, ведь приемлемый срок для этого вида бизнеса — 6-10 лет.Ресторан всегда открывается не на один год. В течение трех лет успешный ресторан отобьется. Еще 2-3 года понадобится, чтобы выйти на прогнозируемую ставку окупаемости. Если вы вложите в ремонт столько же, сколько стоит помещение, а потом собственник захочет расторгнуть договор, для вашего проекта это будет подобно смертному приговору.
Общие правила
Независимо от того, к какой категории бизнесменов вы относитесь, перед приобретением недвижимости вам будет необходимо просчитать сроки окупаемости и учесть ликвидность помещения.
Единой формулы, за сколько лет должна окупиться недвижимость, нет. Она постоянно меняется. В 2010 году мы говорили о 14% годовых или семи годах окупаемости. Сейчас мы продаем помещения под 10% годовых. Средняя планка, ниже которой покупатели не опускаются — это 7-9%. Если риелтор предлагает помещение с более низкой ставкой, вы должны понять причину. Возможно, на рынке возрастает конкуренция или у помещения есть уникальные особенности.
