По масштабам трансформаций ушедший год для рынка коммерческой недвижимости Украины сравним с целой эпохой. Аналитики продолжают рассматривать вложения в офисные, складские, торговые объекты, как доходный инвестиционный актив, но выделяют новые аспекты развития этих секторов.
Офисные помещения: спрос, вакантность, ставки
Офисный сегмент сильнее других пострадал из-за ограничительных мер пандемии. По аналитическим данным, арендные ставки в первом полугодии 2020 года упали на 10% (а в отдельных случаях – до 30%), ухудшился баланс спроса и предложения. Потребность арендаторов в площадях была на 70-75% ниже, чем в аналогичный период 2018-2019 гг. Число свободных локаций возросло на 10,4%.
До пандемии 40% офисов, расположенных в бизнес-центрах, арендовали IT-компании. Именно в этой отрасли фирмы массово перешли на удаленную работу, руководители стали, по возможности, отказываться от лишних квадратных метров. Несмотря на популяризацию «удаленки», руководители не планируют полностью отказываться от офисов, но меняют требования к организации рабочего пространства.
Текущее состояние сегмента выражается в следующих тенденциях:
- трансформация классических помещений в гибкие для реализации концепции work-from-anywhere, согласно которой сотрудники могут работать с любых удобных локаций;
- стремление девелоперов обеспечить 100% занятость площадей до ввода объектов в эксплуатацию;
- падение интереса к объектам со стороны международных компаний и представительств.
Аналитики делают осторожные прогнозы перспектив развития данной составляющей рынка, но полагают, что колебания спроса и предложения будут зависеть от оценки производительности, эффективности работы на дому в IT-индустрии и других бизнес-сферах.
Торговые объекты
Карантинные меры ограничили работу торгово-развлекательных центров. В апреле 2020 года падение покупательской активности и товарооборота составили 14%, в сравнении с прошлым годом. Введение локдауна усугубило ситуацию. У владельцев торговых помещений выросла вакантность, упали ставки аренды. Большинство новых объектов строительства заморожено.
Инвестиции в помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, остаются перспективными. Карантин вынудил людей больше находиться дома, избегать очередей, массового скопления народа. Многие оценили преимущества небольшого магазина, аптеки, кафе, обувной мастерской в жилом доме.
В настоящий момент трафик в крупных ТЦ начинает восстанавливаться, достигнуты 55-60% показателей аналогичного периода прошлого года. Долгосрочной тенденцией эксперты называют переход торговли в онлайн-формат, рекомендуют владельцам бизнеса продумывать цифровую трансформацию.
Кризис в отрасли ритейла имеет и позитивные последствия. Актуальным стало healthy-направление в строительстве жилых комплектов. Застройщики проектируют на первых этажах зданий небольшие медицинские центры, которые популярны среди владельцев частных медучреждений. Аналитики прогнозируют, что спрос сохранится, по меньшей мере, до окончания процесса модернизации муниципальных клиник.
Складская недвижимость – осторожный оптимизм
Владельцы зданий промышленного назначения с приходом пандемии настроились на сложности, но переживают бурю карантина легче, чем другие сегменты. Показатели спроса со стороны арендаторов, планы девелоперов по вводу в эксплуатацию новых объектов не изменились.
Стабильность сохранилась из-за перехода от розничной торговли к электронной коммерции. В структуре арендаторов выросла доля компаний, специализирующихся на интернет-торговле. В требованиях и предпочтениях арендаторов появились новые аспекты:
- полная адаптация помещений к бизнес-задачам;
- наличие готовых технологических решений: оборудования для сбора, упаковки, фасовки, погрузки/разгрузки продукции;
- предпочтения проектам, построенным в формате склад-офис-зона выдачи, ритейл.
Усилилась тенденция заключения предварительных договоров аренды. Во втором квартале 2020 года такие сделки составили 80% от общего числа контрактов. Складские помещения, отвечающие запросам арендаторов, заполняются на этапе строительства, wish-листы растут.
Эксперты пророчат складам неплохую перспективу, несмотря на кризис и экономический спад. Спрос на логистическую недвижимость остается высоким, вакантность – рекордно низкой, роста арендных ставок не ожидается.
Кризисы – явления циклические. Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются возможностью получения пассивного дохода при минимальном управлении вложениями, а цены на привлекательные объекты сейчас на относительно низком уровне.
