В прошлой статье мы писали о том, что около 80% покупок торговой недвижимости совершается бизнесменами с целью обеспечить себе пассивный доход. Главный вопрос в таких случаях — «Как спрогнозировать доходность?». Инвесторов офисной недвижимости он беспокоит не меньше.
Торговая недвижимость
Выбирая помещение для покупки, необходимо учитывать, расположен ли объект в людном месте, а также — какое количество ваших конкурентов там сосредоточено. Если вы нашли объект на очень проходимой улице, важно понимать: а обращают ли прохожие внимание на магазины или трафик транзитный и все идут мимо. Бывают случаи, когда помещение в, казалось бы, выгодном месте, совсем не привлекает посетителей. Это может быть связано с тем, что люди, идя по вашей улице, обычно спешат на работу, в университеты или домой. Или же они привыкли, что в том месте находится заведение совсем другой сферы. Но, как правило, магазин на улице Пушкинской в Харькове с ежедневным человеко-потоком в 100 тысяч будет намного доходнее, чем магазин возле станции метро «Госпром».
Есть несколько факторов, которые делают торговое место финансово привлекательным:
- Густонаселенный район с плотной застройкой и высотными зданиями.
- Транспортная развязка: станция метро, автовокзал, автобусная станция.
- Соседство с достопримечательностями. Это могут быть различные туристические места: парки, популярные памятники, музеи и прочее.
Для того чтобы сохранить и преумножить доходность, необходимо также отслеживать планы по развитию территории. В зависимости от этого ситуация для арендодателя может ухудшиться, улучшиться или остаться прежней. Как это работает?
Представим рынок на «Героев труда» до появления ТРЦ «Дафи» и «Караван». Там был сформирован определенный поток людей. Когда открылись торговые центры, они оттянули часть людей к себе, то есть ситуация для собственников площадок на рынке ухудшилась. Но когда там открыли пригородный терминал, вокруг него, наоборот, сконцентрировались люди, только, преимущественно, жители области, а не города. Ситуация выравнялась. Последняя реконструкция рынка позволила зайти туда совсем другим арендаторам — кофейням, ресторанам быстрого питания, магазинам одежды и обуви. А вот, когда возле станции метро «Холодная гора» открыли терминал, ситуация для бизнесменов не поменялась, потому что пока ёмкости рынка хватает для всех.
Конечно, все планы развития площадок не собраны в каком-то одном месте. Но есть специалисты, которые держат руку на пульсе.
Офисная недвижимость
Спрогнозировать доходность офисной недвижимости проще: достаточно понимать, какие помещения сейчас востребованы и следить за трендами. Сейчас на рынке ценятся технологичные офисы с хорошими интернетом, системой кондиционирования и вентиляции. Преимуществом будет open-space, а не кабинетная планировка. Учитывая дефицит таких помещений на харьковском рынке, с доходностью вы не прогадаете.
Стоимость аренды офисов в центре города составляет 120-200 грн. за кв. м. Есть офисы-исключения, в которых сохранилась ставка в 15 долл., то есть 300-350 грн. В 2015 году максимальная цена достигала 150 грн. Сейчас максимум около 200, в пиках достигает 300 гривен и эта цена сохранится до конца года. В районах, приближенных к центру (Гагарина, площадь Восстания), цена составляет от 70 до 100 грн. за кв. м.
