У минулій статті ми писали про те, що близько 80% покупок торгової нерухомості відбувається бізнесменами з метою забезпечити собі пасивний дохід. Головне питання в таких випадках - «Як спрогнозувати прибутковість?». Інвесторів офісної нерухомості він турбує не менше.
Торгова нерухомість
Вибираючи приміщення для покупки, необхідно враховувати, чи розташований об'єкт в людному місці, а також - яку кількість ваших конкурентів там зосереджено. Якщо ви знайшли об'єкт на дуже прохідною вулиці, важливо розуміти: а чи звертають перехожі увагу на магазини або трафік транзитний і все йдуть повз. Бувають випадки, коли приміщення в, здавалося б, вигідному місці, зовсім не приваблює відвідувачів. Це може бути пов'язано з тим, що люди, йдучи по вашій вулиці, зазвичай поспішають на роботу, в університети або додому. Або ж вони звикли, що в тому місці знаходиться заклад зовсім іншої сфери. Але, як правило, магазин на вулиці Пушкінській в Харкові з щоденним людино-потоком в 100 тисяч буде набагато прибутковіше, ніж магазин біля станції метро «Держпром».
Є кілька факторів, які роблять торгове місце фінансово привабливим:
- Густонаселений район з щільною забудовою і висотними будівлями.
- Транспортна розв'язка: станція метро, автовокзал, автобусна станція.
- Сусідство з визначними пам'ятками. Це можуть бути різні туристичні місця: парки, популярні пам'ятники, музеї та інше.
Для того щоб зберегти і примножити прибутковість, необхідно також відстежувати плани з розвитку території. Залежно від цього ситуація для орендодавця може погіршитися, покращитися або залишитися незмінною. Як це працює?
Уявімо ринок на «Героїв праці» до появи ТРЦ «Дафі» і «Караван». Там був сформований певний потік людей. Коли відкрилися торгові центри, вони відтягнули частину людей до себе, тобто ситуація для власників майданчиків на ринку погіршилася. Але коли там відкрили приміський термінал, навколо нього, навпаки, сконцентрувалися люди, тільки, переважно, жителі області, а не міста. Ситуація вирівнялася. Остання реконструкція ринку дозволила зайти туди зовсім іншим орендарям - кав'ярнях, ресторанах швидкого харчування, магазинах одягу та взуття. А ось, коли біля станції метро «Холодна гора» відкрили термінал, ситуація для бізнесменів не змінилася, тому що поки ємності ринку вистачає для всіх.
Звичайно, всі плани розвитку майданчиків не зібрав в якомусь одному місці. Але є фахівці, які тримають руку на пульсі.
Офісна нерухомість
Спрогнозувати прибутковість офісної нерухомості простіше: досить розуміти, які приміщення зараз затребувані і стежити за трендами. Зараз на ринку цінуються технологічні офіси з хорошими інтернетом, системою кондиціонування і вентиляції. Перевагою буде open-space, а не кабінетна планування. З огляду на дефіцит таких приміщень на харківському ринку, з прибутковістю ви не прогадаєте.
Вартість оренди офісів у центрі міста становить 120-200 грн. за кв. м. Є офіси-виключення, в яких збереглася ставка в 15 дол., тобто 300-350 грн. У 2015 році максимальна ціна досягала 150 грн. Зараз максимум близько 200, в піках досягає 300 гривень і ця ціна збережеться до кінця року. У районах, наближених до центру (Гагаріна, площа Повстання), ціна складає від 70 до 100 грн. за кв. м.
