Якщо ви задаєте собі це питання, вітаємо. Ви належите до тих бізнесменів, які встигли акумулювати значний запас вільних коштів. Ринок кредитування іпотечної нерухомості в Україні практично зупинено, тому торгові площі зараз можливо купити тільки за готівкові кошти.
Обвал ринку кредитування призвів до того, що головні покупці торгової нерухомості - власники великих мереж - вийшли з гри. Динамічно розвивається мережа, яка відкриває по п'ять торгових точок в місяць, не здатна так швидко накопичувати вільні кошти. Хоча раніше вона прагнула купити в місті, як мінімум, один флагман. Це стосується не тільки міжнародних брендів, а й мереж аптек, магазинів одягу. Зараз вони готові купувати тільки в тому випадку, якщо знайшли приміщення в дуже вигідному місці, а умови оренди їх не влаштовують. А також якщо накопичені кошти, ціна влаштувала, раніше розглядали варіант покупки, та й просто зійшлися зірки. Якщо ж компанії вдалося укласти договір на десять років з фіксацією ціни, про покупку вона не думає.
Є три основні групи бізнесменів, яким може бути вигідна покупка торгової нерухомості в нинішніх умовах.
1. Нерухомість як бізнес
У 80% випадків нерухомість купують ті, хто має намір на ній заробляти. Тобто приватні інвестори. Це або ті, хто накопичили гроші. Або ті, хто вивів з бізнесу операційні кошти. У нашій країні є два популярних способу інвестування: банки та нерухомість. По-перше, депозити в банках за часів криз самі по собі невигідні: ти не заробляєш гроші, а втрачаєш через стрімкої інфляції. По-друге, банки «лопаються». У 2014-2015 році неплатоспроможними були визнані більш 60 банків України. Інвестування в нерухомість себе теж трохи дискредитувало, але воно все-таки є більш надійним, оскільки ти отримуєш фізичний об'єкт, а не ефемерні гарантії.
2. Сімейний бізнес
Припустимо, у вас є сімейний бізнес. Магазин взуття. Ви вже довго працюєте, їздите по виставках, у вас є свої ексклюзивні постачальники і роками напрацьовані клієнти. Ви не хочете розвивати мережу, а замість цього акумулюєте кошти. Коли у вас накопичиться достатній запас готівки, можна буде подумати про можливість придбання магазину. Такі думки у бізнесменів часто виникають після підвищення орендних ставок.
У сімейному бізнесі є особлива математика. Щоб прийняти правильне рішення, купувати або орендувати нерухомість, варто прорахувати альтернативні можливості використання вподобаного приміщення. В ідеалі, вам необхідно розділити свій бізнес на дві частини: операційну діяльність і дохід від оренди. Інакше ваш торговий бізнес дотуватиметься за рахунок безкоштовної оренди, а це створить неправильне уявлення про економіку підприємства.
Важливо також розуміти, що не можна бути впевненим в успішності бізнесу протягом наступного десятка років. Адже в будь-який момент у вас можуть з'явитися нові конкуренти.
3. Ресторани
Рестораторам часто вигідно відразу купити приміщення. Особливо якщо власник нерухомості хоче укласти договір про оренду на 2-3 роки, адже прийнятний термін для цього виду бізнесу - 6-10 років. Ресторан завжди відкривається не на один рік. Протягом трьох років успішний ресторан відіб'ється. Ще 2-3 роки знадобиться, щоб вийти на прогнозовану ставку окупності. Якщо ви вкладете в ремонт стільки ж, скільки коштує приміщення, а потім власник захоче розірвати договір, для вашого проекту це буде подібно смертному вироку.
Загальні правила
Незалежно від того, до якої категорії бізнесменів ви ставитеся, перед придбанням нерухомості вам буде необхідно прорахувати терміни окупності і врахувати ліквідність приміщення.
Єдиної формули, за скільки років повинна окупитися нерухомість, немає. Вона постійно змінюється. У 2010 році ми говорили про 14% річних або сім років окупності. Зараз ми продаємо приміщення під 10% річних. Середня планка, нижче якої покупці не опускаються - це 7-9%. Якщо ріелтор пропонує приміщення з більш низькою ставкою, ви повинні зрозуміти причину. Можливо, на ринку зростає конкуренція або у приміщення є унікальні особливості.
