Причины валютной привязки расчетов
Оплата – основополагающий пункт договора, выражающий финансовые обязанности съемщика. Выгодную позицию при обсуждении цены услуг стремятся занять обе стороны. С позиции арендатора нестабильность национальных денег – риск заплатить больше в случае соотнесения с условными единицами. Этим объясняется его желание не фиксировать стоимость в американских деньгах.
Собственник, предоставляющий объект недвижимости, рискует понести финансовые потери при наступлении очередной девальвации. Редкий арендодатель фиксирует сумму на весь договорной период.
На практике встречаются соглашения без валютной привязки, в которых все понятно (ставка и расчет в UAH), с иностранной денежной единицей. Оба варианта законны.
Законодательные положения
Согласно пункту два статьи ГК Украины, обязательство может быть выражено в денежной единице Украины, UAH. Стороны могут определить финансовый эквивалент в зарубежной валюте. Если он указан, сумма к выплате вычисляется на основании официального курса в дату внесения, если не предусмотрен иной порядок определения. Денежный расчет должен произойти в национальной валюте.
Из правового акта следует легитимность формулировки «эквивалентно такому-то количеству $ USA».
Реальная практика
Практическое применение закона выглядит так:
- В контракте на наем объекта одновременно с выражением суммы в национальной валюте Украины указывается ее соответствие в инвалюте;
- в день, определенный для расчетов, арендатор вносит платеж в национальных купюрах, рассчитанный исходя из текущего курса UAH к USD, установленном НБУ.
Котировки, установленные Национальным банком, может существенно отличаться от коммерческих, поэтому некоторые оговаривают привязку к курсу на межбанковском рынке.
Важный нюанс: в дату заключения контракта устанавливается фиксированная цена в UAH, в день оплаты – это уже другая сумма, учитывая курсовой перерасчет. Чтобы избежать неприятных моментов, стоит вносить пункт о порядке изменения цены в одностороннем порядке. Если рост/снижение итогового чека требует согласования сторон, которого, с большой вероятностью при резких курсовых колебаниях, достичь не удастся, валютное соотношение теряет смысл.
Нередко собственники квартир предпочитают оплату в долларах, хотя подобные расчеты законодательством не предусмотрены. Ситуация возникает следующая:
- квартиросъемщик должен был пойти в обменный пункт, сделать обмен UAH-USD, передать соответствующие купюры;
- он «так и хотел поступить, но не успел»;
- обратился с просьбой обменять USD хозяина жилой недвижимости.
Юридически «попросить» обозначает поручение в устной форме, которое не запрещено законом. Из сказанного следует, что квартиросъемщик и владелец жилья действуют в правовом поле.
Инфляционный индекс
Основная цель индексирования ставки – устранение влияния инфляции на реальный доход арендодателя, что характерно для долгосрочных контрактов.
Индексация или ее отсутствие фиксируется в соглашении в трех вариантах:
- плата индексируется на значение за прошлый или календарный год;
- цена не подлежит индексации. Пункт означает, что стороны согласны не учитывать инфляционные процессы;
- об индексировании не сказано ничего: оплата подлежит увеличению на индекс инфляции.
В данной части арендного контракта стоит хорошо разобраться, поскольку за систематическое нарушение его существенных условий арендодатель может требовать досрочного расторжения через суд.
Судебная практика
Позиция судебной системы при разрешении хозяйственных споров такова: указание денежных обязательств в зарубежной валюте в соглашениях найма жилья, коммерческих помещений не противоречит законам Украины.
Пример формулировки в надлежащей форме:
«В течение срока действия данного договора арендатор выплачивает арендодателю ежемесячную арендную плату в UAH в размере 10 000 грн. 00 копеек, без НДС, в год, что эквивалентно 357 $ USA по курсу НБУ на дату заключения без НДС.
Платежи осуществляются в грн. в объеме, соответствующем долларовому эквиваленту. Сумма рассчитывается с использованием официального курса, установленного НБУ на день фактического расчета».
Сказанное относится к сдаче жилой, коммерческой недвижимости.
Итоги
Договора аренды с привязкой суммы оплаты к курсу доллара не являются валютными контрактами, поскольку расчеты производятся в гривне. Стороны не нарушают закон. При обсуждении договорных условий порядку, формуле взаиморасчетов нужно уделить максимальное внимание.
