Причини валютної прив'язки розрахунків
Оплата - основоположний пункт договору, що виражає фінансові обов'язки наймача. Вигідну позицію під час обговорення ціни послуг прагнуть зайняти обидві сторони. З позиції орендаря нестабільність національних грошей - ризик заплатити більше в разі співвідношення з умовними одиницями. Цим пояснюється його бажання не фіксувати вартість в американських грошах.
Власник, що надає об'єкт нерухомості, ризикує зазнати фінансових втрат при настанні чергової девальвації. Рідкісний орендодавець фіксує суму на весь договірний період.
На практиці зустрічаються угоди без валютної прив'язки, в яких все зрозуміло (ставка і розрахунок в UAH), з іноземною грошовою одиницею. Обидва варіанти законні.
Законодавчі положення
Згідно з пунктом два статті ЦК України, зобов'язання може бути виражене у грошовій одиниці України, UAH. Сторони можуть визначити фінансовий еквівалент в іноземній валюті. Якщо він зазначений, сума до виплати обчислюється на підставі офіційного курсу в дату внесення, якщо не передбачений інший порядок визначення. Грошовий розрахунок повинен відбутися в національній валюті.
З правового акту випливає легітимність формулювання «еквівалентно такій-то кількості $ USA».
Реальна практика
Практичне застосування закону виглядає так:
- У контракті з наймання об'єкта одночасно з виразом суми в національній валюті України вказується її відповідність в інвалюті;
- в день, визначений для розрахунків, орендар вносить платіж в національних купюрах, розрахований виходячи з поточного курсу UAH до USD, встановленому Національним банком України.
Котирування, встановлені Національним банком, можуть істотно відрізнятися від комерційних, тому деякі обумовлюють прив'язку до курсу на міжбанківському ринку.
Важливий нюанс: в дату укладення контракту встановлюється фіксована ціна в UAH, в день оплати - це вже інша сума, враховуючи курсовий перерахунок. Щоб уникнути неприємних моментів, варто вносити пункт про порядок зміни ціни в односторонньому порядку. Якщо зростання/зниження підсумкового чека вимагає узгодження сторін, якого, з великою ймовірністю при різких курсових коливаннях, досягти не вдасться, валютне співвідношення втрачає сенс.
Нерідко власники квартир надають перевагу оплаті в доларах, хоча подібні розрахунки законодавством не передбачені. Ситуація виникає наступна:
- орендар повинен був піти в обмінний пункт, зробити обмін UAH-USD, передати відповідні купюри;
- він «так і хотів поступити, але не встиг»;
- звернувся з проханням обміняти USD до господаря житлової нерухомості.
Юридично «попросити» означає доручення в усній формі, яке не заборонено законом. Зі сказаного випливає, що квартиронаймач і власник житла діють в правовому полі.
Інфляційний індекс
Основна мета індексування ставки - усунення впливу інфляції на реальний дохід орендодавця, що характерно для довгострокових контрактів.
Індексація або її відсутність фіксується в угоді в трьох варіантах:
- плата індексується на значення за минулий або календарний рік;
- ціна не підлягає індексації. Пункт означає, що сторони згодні не враховувати інфляційні процеси;
- про індексування не сказано нічого: оплата підлягає збільшенню на індекс інфляції.
У цій частині орендного договору варто добре розібратися, оскільки за систематичне порушення його істотних умов орендодавець може вимагати дострокового розірвання через суд.
Судова практика
Позиція судової системи при вирішенні господарських спорів така: зазначення грошових зобов'язань в іноземній валюті в угодах найму житла, комерційних приміщень не суперечить законам України.
Приклад формулювання в належній формі:
«Протягом терміну дії даного договору орендар сплачує орендодавцю щомісячну орендну плату в UAH в розмірі 10 000 грн. 00 копійок, без ПДВ, в рік, що еквівалентно 357 $ USA за курсом НБУ на дату укладення без ПДВ.
Платежі здійснюються в грн. в обсязі, відповідному доларовому еквіваленту. Сума розраховується з використанням офіційного курсу, встановленого НБУ на день фактичного розрахунку».
Сказане відноситься до здачі житлової, комерційної нерухомості.
Підсумки
Договори оренди з прив'язкою суми оплати до курсу долара не є валютними контрактами, оскільки розрахунки проводяться у гривні. Сторони не порушують закон. Під час обговорення договірних умов порядку та формулі взаєморозрахунків потрібно приділити максимальну увагу.
