За масштабами трансформацій минулий рік для ринку комерційної нерухомості України можна порівняти з цілою епохою. Аналітики продовжують розглядати вкладення в офісні, складські, торговельні об'єкти, як прибутковий інвестиційний актив, але виділяють нові аспекти розвитку цих секторів.
Офісні приміщення: попит, вакантність, ставки
Офісний сегмент сильніше за інших постраждав через обмежувальних заходів пандемії. За аналітичними даними, орендні ставки в першому півріччі 2020 року впали на 10% (а в окремих випадках - до 30%), погіршився баланс попиту і пропозиції. Потреба орендарів в площах була на 70-75% нижче, ніж в аналогічний період 2018-2019 рр. Число вільних локацій зросла на 10,4%.
До пандемії 40% офісів, розташованих у биізнес-центрах, орендували IT-компанії. Саме в цій галузі фірми масово перейшли на віддалену роботу, керівники стали, по можливості, відмовлятися від зайвих квадратних метрів. Незважаючи на популяризацію «удаленку», керівники не планують повністю відмовлятися від офісів, але змінюють вимоги до організації робочого простору.
Поточний стан сегмента виражається в наступних тенденціях:
- трансформація класичних приміщень в гнучкі для реалізації концепції work-from-anywhere, згідно з якою співробітники можуть працювати з будь-яких зручних локацій;
- прагнення девелоперів забезпечити 100% зайнятість площ до введення об'єктів в експлуатацію;
- падіння інтересу до об'єктів з боку міжнародних компаній і представництв.
Аналітики роблять обережні прогнози перспектив розвитку цієї складової ринку, але вважають, що коливання попиту і пропозиції будуть залежати від оцінки продуктивності, ефективності роботи на дому в IT-індустрії та інших бізнес-сферах.
Торгові об'єкти
Карантинні заходи обмежили роботу торгово-розважальних центрів. У квітні 2020 року падіння купівельної активності і товарообігу склали 14%, в порівнянні з минулим роком. Введення локдауна погіршило ситуацію. У власників торгових приміщень зросла вакантність, впали ставки оренди. Більшість нових об'єктів будівництва заморожено.
Інвестиції в приміщення, розташовані на перших поверхах житлових будинків, залишаються перспективними. Карантин змусив людей більше перебувати вдома, уникати черг, масового скупчення народу. Багато оцінили переваги невеликого магазину, аптеки, кафе, взуттєвої майстерні в житловому будинку.
На даний момент трафік у великих ТЦ починає відновлюватися, досягнуті 55-60% показників аналогічного періоду минулого року. Довгостроковою тенденцією експерти називають перехід торгівлі в онлайн-формат, рекомендують власникам бізнесу продумувати цифрову трансформацію.
Криза в галузі рітейлу має і позитивні наслідки. Актуальним стало healthy-напрямок в будівництві житлових комплектів. Забудовники проектують на перших поверхах будівель невеликі медичні центри, які популярні серед власників приватних медустанов. Аналітики прогнозують, що попит збережеться, щонайменше, до закінчення процесу модернізації муніципальних клінік.
Складська нерухомість - обережний оптимізм
Власники будівель промислового призначення з приходом пандемії налаштувалися на складності, але переживають бурю карантину легше, ніж інші сегменти. Показники попиту з боку орендарів, плани девелоперів по введенню в експлуатацію нових об'єктів не змінилися.
Стабільність збереглася через перехід від роздрібної торгівлі до електронної комерції. У структурі орендарів виросла частка компаній, що спеціалізуються на інтернет-торгівлі. У вимогах і перевагах орендарів з'явилися нові аспекти:
- повна адаптація приміщень до бізнес-завдань;
- наявність готових технологічних рішень: обладнання для збору, пакування, фасування, навантаження / розвантаження продукції /
- перевагі проектам, побудованим в форматі склад-офіс-зона видачі, ритейл.
Посилилася тенденція укладення попередніх договорів оренди. У другому кварталі 2020 року такі угоди склали 80% від загального числа контрактів. Складські приміщення, які відповідають очікуванням орендарів, заповнюються на етапі будівництва, wish-листи ростуть.
Експерти пророкують складах непогану перспективу, незважаючи на кризу і економічний спад. Попит на логістичну нерухомість залишається високим, вакантність - рекордно низькою, зростання орендних ставок не очікується.
Кризи - явища циклічні. Інвестиції в комерційну нерухомість залишаються можливістю отримання пасивного доходу при мінімальному управлінні вкладеннями, а ціни на привабливі об'єкти зараз на відносно низькому рівні.
