Щодо благополучно переживши буремні 14-18 роки, український ринок IT продовжує задавати тренди в українській офісної нерухомості. Випробовує на міцність всіх і вся колом: девелоперів, архітектурні та дизайнерські бюро, терпіння своїх фінансових служб і скарги всім завжди незадоволених співробітників. І, звичайно, не залишає осторонь нас ріелторів.
Ми - компанія з гордим морським ім'ям КИТ - вирішили влаштувати вище рукава своїх матросок і відправитися на пошук ідеального місця проживання великих, середніх і малих IT-команд. Ми шукали існуючі і поки ще уявні простору, де добре працювалося б людям з великими головами, добрим серцем і двадцятьма п'ятьма годинами чистого робочого часу в день.
Ми хотіли поговорити з загадковою айтішной душею в форматі «ти мені правду скажи ...». Переслідували, з одного боку, важливу для себе операційну мета: зрозуміти, «чого хоче жінка». Хотіли почути голос того самого хлопця, який «гребе» на горезвісної «галері», а не того, хто ставить технічне завдання на пошук нового приміщення. З іншого боку, нас підштовхнула на дослідження надія, що отримані результати будуть корисні в тому числі і девелоперам / будівельникам в проектуванні нових об'єктів в форматі як потрібно ринку, а не як їм хочеться.
Ось, що у нас вийшло.
База дослідження - 62 київські IT-компанії.
Ключові питання дослідження:
- Основні характеристики офісних приміщень.
- Технічна оснащеність офісних приміщень
- Розташування та інфраструктура.
- Внутрішній простір. Дизайн.
- Відповіді поза конкурсною програмою
- Резюме
Технічна оснащеність офісу
Хочемо вірити, що сухі цифри дослідження, будуть цікаві українським девелоперам. Для цього ми і затіяли розмову з більш ніж півсотнею компаній, які визначають обличчя сучасного IT-ринку. Нехай попит знайде пропозицію і плисти по морях коду українським айтішникам буде з кожним днем комфортніше.
За його словами, в частині відповідей було наголошено на енергетична безпека. Будинки повинні мати дублюються джерела електроенергії. Також великі і середні гравці відзначали критичну важливість як мінімум в двох провайдерів, що забезпечують високошвидкісну роботу інтернету.
Наявність кухні, парковки і велопарковки сприймається як «гігієнічний мінімум». Мова частіше йде в форматі, скільки місць виділяється на конкретний офіс, а не потрібна чи не потрібна парковка як така.
Що поблизу
Керівникам компаній оцінили важливість елементів інфраструктури БЦ по 5-ти бальною шкалою:
Деякі компанії організовують трансфер від метро до офісу і назад для своїх співробітників. Але не всі можуть собі це дозволити. Тому найважливішим елементом виявилася транспортна розв'язка і, звичайно, великий паркінг.
Робочий простір
Стандартний офіс для IT-сфери - це open space, обладнаний різними зонами: переговорними, конференц-залами, зоною відпочинку, спортивної, ігрової зонами і кухнею. Створення атмосфери «будинок-офіс» не тільки виправдано, але і необхідно, щоб співробітники могли відчувати себе комфортно, відпочити, зняти стрес і з новими силами продовжувати роботу.
Формат open space дозволяє максимально раціонально використовувати офісну площу, вибудовуючи комунікації в команді і економити кошти. Open space повинен мати хороше освітлення, комфортний клімат, мінімальний рівень шуму, на одне робоче місце повинно припадати не менше 9-12 кв. м площі. При цьому важливо розуміти, що для переговорів з клієнтом в онлайні або для приватного спілкування не підходить робоче місце. Наприклад, в офісі компанії EPAM стоять так звані «телефонні будки» і кілька типів переговорних, 4 з яких - це великі meeting room з можливістю проведення відео-конференцій.
В цілому дослідження підтвердило гіпотезу, що айтішник теж людина. Причому досить творчий. І, можливо, трішки більше розпещений комфортом. Креативна хвиля пробивається в тих місцях, де це не заважає бізнес-процесів. Наприклад, трендом останніх років став найманого переговорний. Це можуть бути назви продуктів компанії, наприклад, імена відомих особистостей, назви планет або міст.
IT-компанії орендують офіси з кабінетної системою і open space. У деяких компаніях присутня змішана форма організації робочого простору. Зібрані відповіді показують, що приблизно половина співробітників в офісах open space не задоволені умовами роботи, вони хочуть самоти і тиші. Тому в багатьох офісах робочі місця зони open space розділені високими скляними шумоїзоляционнимі перегородками і зоновано в «кубики» по 4-6 місць. Також при необхідності можна попрацювати в тиші в вільних meeting room, де хороша звукоізоляція. Опитування виявило, що в 40 офісах з 62 використовують формат open space (64,5%), а кабінетну і змішану організацію робочої зони застосовують 3 і 17 офісів відповідно (4,8% і 27,4%).
Анатолій, Consultant / Project Manager, компанія GlobalLogic:
«В першу чергу подобається відмінне розташування переговорок і зручні меблі. Завжди є вільні конференц-руми. У разі необхідності обговорити якийсь особисте питання, завжди знайдеш місце, де можна усамітнитися. Недолік - відсутність столів, які регулюються по висоті ».
Оптимізація наше все
Як би ти не був багатий, управління витратами ніхто не відміняв. Ось і до нашого ринку дістався тренд оптимізації та підвищення ефективності квадратного метра. Одним з актуальних форматів стає share desk (працюю, де хочу), який можна назвати модернізованим open space, де співробітники не мають закріпленого робочого місця, а, приходячи на роботу, займають вільний. В Україні тренд поки форматі бета-тесту. Але в процесі інтерв'ювання нам здалося, що в найближчому майбутньому він може «зайти». Знаючі люди кажуть, що ми в Україні share desk ще просто не навчилися готувати. А коли навчимося - зможемо скоротити обсяг орендованих площ до 30-40%, а отже, і вартість оренди.
Під пильною увагою оптимізації і поліпшення виявилося і саме робоче місце. Багато хлопців вколюють будь здоров і переважна більшість робочих годин знаходяться в сидячому положенні. Звідси часто виникали коментарі, мовляв, «здорово, що робоче місце регулюється по висоті або як хотілося б, щоб так було». Особливо виділяються своєю інноваційністю компанії вводять в практику стоячі робочі місця.
Відпочинок і натхнення
Великі українські IT-гравці в бажанні догодити грають по-крупному. Минув час дивуватися внутрішнім кафе, пивним барам, перукарнях, басейнів і тренажерним залам. Самі крутишкі - як, наприклад, Plarium - слідом за дозвіллям претендують і на управління здоров'ям своєї команди. І не розмінюючись на дріб'язок, обладнають власні медсанчастини. Частина компаній сповідують філософію «спорт є молодість», відкриваючи фітнес-зони, спортивні майданчики, зали для йоги, тенісу та більярду. Інші роблять акцент на творчості, створюючи relax zone з барабанами або гітарами, кімнати для малювання та ліплення, міні-кінотеатри або бібліотеки. В цілому, вибір неформальних територій всередині офісного простору залежить як від спрямованості компанії, так і від уподобань співробітників. Керівництво багатьох IT-компаній вже змирилося, що інвестувати в це треба. Часом непристойні суми. Частина з топів, правда, роблять це з розумінням, що прибуток, принесена мотивованими співробітниками, непорівнянна з витратами по удосконаленню офісу.
Поїсти ми любимо
IT-компанії люблять приділяти увагу зонам харчування. З цікавих доповнень стандартно обладнаної кухні, можна виділити попкорн-машини, барні стійки, кава-поінти, окремі холодильники з морозивом і стелажі зі свіжими фруктами. Для підтримки рівня травлення деякі хлопці мають у своєму розпорядженні зони трапези таким чином, щоб можна було, жуючи, дивитися в прекрасне майбутнє через панорамні вікна. Ну, і на терасу вийти з цієї ж самої кухні подалі від сірих двійкових кодів.
В'ячеслав, QA engineer, компанія Lucky Labs:
«Подобається, що офіс - окрема будівля. Є спортзал, велика кухня, ігрова кімната та настільний футбол. Багато перегородок і meeting-room. Є велопарковка і душ - багато хто приїжджає на велосипедах. Поліпшити потрібно систему кондиціонування і вентилювання. Буває, не вистачає повітря ».
Дизайн приміщень IT-компаній не скупиться на яскраві рішення і різноманітність стилів:
Ось ще фішки простору і оснащення, які виділяли опитувані як досить важливі: мансарди, капсули для сну, масажні кабінети, дитячі кімнати, телескопи, самокати, сігвеї, скейтборти, обладнані даху, барбекю, фонтани, парки. Багато компаній з задоволенням заводять офісних тварин. Велика площа і демократична обстановка в приміщенні зазвичай це дозволяють. У київських офісах IT-компаній живуть шиншили, кішки, собаки, акваріумні рибки.
Дефіцит
На рівні «простих роботяга» маркетингове бюро Monya Gets, яка проводила дослідження, зафіксувало боротьбу задоволених з тими, кому душно, тісно і шумно.
На рівні топ-менеджерів, що відповідають за розвиток, самим повторюваним словом було - дефіцит. Він проявлявся на всіх рівнях: не вистачає хороших площ, не вистачає грамотного управління об'єктом нерухомості. Мало парковок, категорично недостатній рівень енергобезпеки і т.д.
Хочемо вірити, що сухі цифри дослідження, будуть цікаві українським девелоперам. Для цього ми і затіяли розмову з більш ніж півсотнею компаній, які визначають обличчя сучасного IT-ринку. Нехай попит знайде пропозицію і плисти по морях коду українським айтішникам буде з кожним днем комфортніше.
