Для масштабирования работающего бизнеса, реализации новых коммерческих проектов требуются площади. Договор аренды регулирует взаимоотношение сторон. Ошибки при его заключении имеют негативные последствия. Важно грамотно составить текст документа, вспомнить все значимые нюансы.
Обязательные положения
Оба участника сделки, арендодатель и съемщик, обязаны соблюдать прописанные в соглашении условия, выполнять принятые обязательства. Текст составляется с учетом действующих в Украине законодательных норм, в противном случае документ может быть признан юридически ничтожным.
Существенные условия: описание объекта аренды, срок действия, размер арендной платы, условия возврата/выкупа арендованного имущества.
Другие необходимые параграфы:
- четко прописанные права и обязательства сторон, выражающие суть соглашения: арендодатель предоставляет объект офисной, складской, производственной недвижимости, арендатор принимает, обязуется выплачивать арендную ставку и сохранять помещение в надлежащем виде;
- порядок разрешения спорных вопросов в случае прекращения договорных отношений по инициативе одной из сторон;
- положение об ответственности арендатора за соблюдение правил пожарной, санитарной безопасности;
- согласование проведения ремонтов, оплаты коммунальных расходов.
По взаимному согласию участников в текст вносится положение о штрафных санкциях. Они устанавливаются за нарушение существенных обязательств и побуждают стороны к их обоюдному исполнению.
Типовые формы договоров есть в свободном доступе на интернет-ресурсах, но они не всегда подходят для конкретных условий. Если у сторон нет уверенности в правильности текста, можно привлечь юриста для консультации. Юридическую силу имеют только письменные соглашения, даже в случаях, когда стороны являются партнерами или состоят в приятельских отношениях. При заключении соглашения на срок более трех лет необходимы нотариальное оформление и государственная регистрация.
Проверка сведений
Перед ознакомлением с текстом документа и его подписанием съемщик должен проверить ряд фактов:
- убедиться в подлинности, юридической чистоте правоустанавливающих свидетельств на объект. Информация проверяется в Государственном Реестре имущественных прав;
- запросить оригинал договора аренды, если помещение предполагается передавать в субаренду, проверить правомочность такой сделки;
- удостовериться в отсутствии обременений: арест, ипотека, судебный спор.
Более тщательную проверку с историей переходов права собственности может выполнить нотариус. В ходе мониторинга могут открыться обстоятельства, которые заставят отказаться от участия в сделке, поэтому данным этапом не стоит пренебрегать.
Осмотр объекта и диалог с арендодателем – часть предварительной подготовки. При осмотре нужно убедиться в соответствии заявленной площади реальному метражу, проверить работу инженерных систем, оценить состояние мебели, оргтехники, если здание сдается с ними, сделать фотофиксацию текущего состояния.
У владельца нужно поинтересоваться, готов ли он предоставить арендные каникулы для ремонта, можно ли провести переоборудование, за чей счет. Достигнутые устные договоренности сократят время согласования соответствующих договорных положений.
Описание объекта аренды и порядка выплат
При возникновении спорных ситуаций недействительными часто признаются соглашения, в которых неправильно описано передаваемое помещение. Типичная ошибка при идентификации предмета соглашения – указание адреса, но без информации о конкретном здании, его номере, площади.
Правильный вариант оформления:
- написание адреса, номера, площади, дополнительных реквизитов здания;
- приложение в виде схемы с очертанием границ.
Кроме фиксации оплаты, в документе прописываются порядок, частота изменения тарифов арендодателем, критерии осуществления платежей в кризисные периоды, распределение расходов на содержание помещения.
Оформление отделимых и неотделимых улучшений
Cкладские, офисные помещения могут быть неудобными для эксплуатации, не соответствовать корпоративному стилю. В таких случаях арендатор проводит улучшения. Трансформации, проводимые без деконструкции имущества, относятся к отделимым. Проведение вентиляции, установка пожарной сигнализации, реконструкция входной группы и прочие глобальные трансформации нарушают целостность конструкций и относятся к неотделимым.
В договорах желательно прописывать критерии определения вида производимых улучшений и права собственности на них.
Итог
Правильный подход к вопросам выбора офисной, складской недвижимости, знание основных разделов арендного соглашения позволяет обойтись без посреднических услуг, сократить расходы на сделку.
