Для масштабування працюючого бізнесу, реалізації нових комерційних проектів потрібно площі. Договір оренди регулює взаємовідношення сторін. Помилки при його укладенні мають негативні наслідки. Важливо грамотно скласти текст документу, згадати усі значимі нюанси.
Обов'язкові положення
Обидва учасники угоди, орендодавець і наймач, зобов'язані дотримуватися прописаних в угоді умов, виконувати взяті зобов'язання. Текст складається з урахуванням законодавчих норм, що діють в Україні, інакше документ може бути визнаний юридично нікчемним.
Істотні умови: опис об'єкту оренди, термін дії, розмір орендної плати, умови повернення/викупу орендованого майна.
Інші необхідні параграфи:
- чітко прописані права і зобов'язання сторін, угоди, що виражають суть: орендодавець надає об'єкт офісної, складської, виробничої нерухомості, орендар приймає, зобов'язується виплачувати орендну ставку і зберігати приміщення в належному виді;
- порядок вирішення спірних питань у разі припинення договірних стосунків за ініціативою однієї із сторін;
- положення про відповідальність орендаря за дотримання правил пожежної, санітарної безпеки;
- узгодження проведення ремонтів, оплати комунальних витрат.
За взаємною згодою учасників в текст вноситься положення про штрафні санкції. Вони встановлюються за порушення істотних зобов'язань і спонукають сторони до їх обопільного виконання.
Типові форми договорів є у вільному доступі на інтернет-ресурсах, але вони не завжди підходять для конкретних умов. Якщо у сторін немає упевненості в правильності тексту, можна притягнути юриста для консультації. Юридичну силу мають тільки письмові угоди, навіть у випадках, коли сторони є партнерами або знаходяться у приятельських відносинах. При укладенні договору на термін більше трьох років потрібні нотаріальне оформлення і державна реєстрація.
Перевірка відомостей
Перед ознайомленням з текстом документу і його підписанням наймач повинен перевірити ряд фактів:
- переконатися в достовірності, юридичній чистоті документів, що встановлюють право на об'єкт. Інформація перевіряється в Державному Реєстрі майнових прав;
- запросити оригінал договору оренди, якщо приміщення передбачається передавати в суборенду, перевірити правомочність такої угоди;
- упевнитися у відсутності обтяжень: арешт, іпотека, судова суперечка.
Ретельнішу перевірку з історією переходів права власності може виконати нотаріус. В ході моніторингу можуть відкритися обставини, які змусять відмовитися від участі в угоді, тому цим етапом не варто нехтувати.
Огляд об'єкту і діалог з орендодавцем – частина попередньої підготовки. При огляді треба переконатися у відповідності заявленої площі реальному метражу, перевірити роботу інженерних систем, оцінити стан меблів, оргтехніки, якщо будівля здається з ними, зробити фотофіксацію поточного стану.
У власника треба поцікавитися, чи готовий він надати орендні канікули для ремонту, чи можна провести переобладнання, за чий рахунок. Досягнуті усні домовленості скоротять час узгодження відповідних договірних положень.
Опис об'єкту оренди і порядку виплат
При виникненні спірних ситуацій недійсними часто признаються угоди, в яких неправильно описано приміщення, що передається. Типова помилка при ідентифікації предмета угоди - вказівка адреси, але без інформації про конкретну будівлю, його номер, площу.
Правильний варіант оформлення:
- написання адреси, номера, площі, додаткових реквізитів будівлі;
- додаток у вигляді схеми з контуром меж.
Окрім фіксації оплати, в документі прописуються порядок, частота зміни тарифів орендодавцем, критерії здійснення платежів в кризові періоди, розподіл витрат на утримання приміщення.
Оформлення від'ємних і невід'ємних поліпшень
Складські, офісні приміщення можуть бути незручними для експлуатації, не відповідати корпоративному стилю. У таких випадках орендар проводить поліпшення. Трансформації, що проводяться без деконструкції майна, відносяться до від'ємних. Проведення вентиляції, установка пожежної сигналізації, реконструкція вхідної групи і інші глобальні трансформації порушують цілісність конструкцій і відносяться до невід'ємних.
У договорах бажано прописувати критерії визначення виду поліпшень, що виконуються і права власності на них.
Підсумок
Правильний підхід до питань вибору офісної, складської нерухомості, знання основних розділів орендної угоди дозволяє обійтися без посередницьких послуг, скоротити витрати на угоду.
