Меню
ЗакрытьВопрос - Ответ
Перед тем, как делать перепланировку офиса, арендатор должен убедиться, что арендодатель не возражает против этого. В договоре аренды не должно быть запретов на перепланировку, и должны быть оговорены условия, на которых перепланировка разрешена. Возможно, для этого потребуется письменное разрешение собственника помещения. Если арендодатель не против перепланировки, то обычно и согласования по перепланировке, и ремонтные работы осуществляются за счет арендатора. Вы должны понимать, что неотделимые улучшения офиса вы делаете за свой счет, их вам не компенсируют. Отделимые улучшения вы сможете забрать с собой после переезда.
Если у вас предусмотрена возможность расторжения договора в одностороннем порядке, то при желании ею воспользоваться вы должны уведомить о своих намерениях другую сторону предполагаемого расторжения. В договоре обычно прописывается срок, за который вы должны сообщить о расторжении договора. При этом необходимо подписать соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи помещения.
Да, практически все компании Харькова хотят арендовать лофт. Соответственно, количество предложений ограничено. Однако интерьер лофта можно создать самостоятельно. Как минимум, убрать подвесные потолки и обои, покрасить кирпич, отшлифовать бетон и положить на пол террасную доску. На заметку арендодателей: спрос на офисы «openspace» будет только расти.
До 2008 года наблюдалась ярко выраженная тенденция — все стремились открывать торговые точки в центре.В последние годы наблюдается смещение магазинов из центра в спальные районы и торговые центры, где есть транспортные развязки и развитая инфраструктура. Магазины категории «средний +» стремятся в торговые центры, а магазины «средний/средний-» — в спальные районы.
Сейчас жилой массив стоит дороже центра, за исключением четырех мест в Харькове. Магазин на улице Пушкинской с 200 м. кв. чистой площади и 300 м. кв. дополнительной площади может стоить столько же, сколько магазин на 140 м. кв. в жилом доме на Холодной горе. При этом очередь из арендаторов стоит именно на Холодной горе.
Магазины одежды уходят из центра, их заменяют кафе, лотереи, ломбарды и магазины косметики. То же самое происходит с обувью. Торговые линии нарушены. Если раньше ты мог приехать на Сумскую и купить все необходимое, сейчас тебе или нужно ездить по всему городу, или выбрать торговый центр.
Собственник помещения обязан создать условия работы, предусмотренные законодательством или отдельно прописанные в договоре. Но, по факту, все зависит от ваших финансовых возможностей. Если вы изначально выбрали помещение с минимальными удобствами за небольшую сумму, вам вряд ли удастся добиться улучшения условий в нем. А если вы арендуете дорогой офис и выгодны для арендодателя, он пойдет на уступки, лишь бы вы продолжали регулярно платить высокую арендную ставку.
Стандарт BOMA – наиболее широко распространенный метод измерения площади в офисной недвижимости.
Последняя версия стандарта БОМА, даёт возможность использовать площадь, которая раньше не рассматривалась как часть сдаваемых в аренду помещений, например вестибюли, технические помещения, складские помещения, спортивные залы и т.д.
Стандарт BOMA учитывает потребности коммерческой недвижимости, особенно современных офисных зданий со своей развитой инфраструктурой, массой дополнительных услуг и возможностей, предоставляемых арендатору.
От множества таких аспектов и зависит конечный коэффициент здания, или как его ещё называют: коэффициент потерь площадей, коридорный коэффициент, коэффициент эффективности использования площадей.
Обычно в современных офисных зданиях, коэффициент имеет значение от 1.05 до 1.25 и зависит от многих факторов, от размера входной группы, ширины лестниц, коридоров, лифтовых холлов и т. д. К примеру, если арендатор занимает100 метров площади, то, при коэффициенте равном 1.15, будет платить за 115 метров. Соответственно, чем значение коэффициента ниже, тем более эффективно используются площади и тем выше фактор привлекательности объекта для арендатора. Помимо коэффициента здания в стандарте БОМА присутствует коэффициент этажа, который пропорционально распределяет общие площади этажа (коридоры, лифтовые холлы и тд.) между арендаторами.
Операционные затраты или операционные расходы (англ. OPEX, сокр. от operating expenses) — повседневные затраты компании для ведения бизнеса.
Относительно аренды недвижимости - это затраты связанные с обслуживанием и эксплуатацией инженерных систем и самого здания, в котором сдаются помещения в аренду.
Также операционные расходы еще называют - эксплуатационными расходами или сервисными услугами.
Перечень сервисных услуг может включать в себя все нижеперечисленные статьи расходов или некоторые из них:
⁃ организационные мероприятия по оказанию сервисных услуг (менеджмент);
- услуги по уборке территории и вывоз мусора;
- услуги по уборке помещений общего пользования;
- страхование в соответствии с условиями Договора;
- охрана здания и территории;
- техническое обслуживание систем кондиционирования и вентиляции;
- техническое обслуживание систем водоснабжения и водоотведения;
- техническое обслуживание систем отопления;
- техническое обслуживание системы электроснабжения;
- техническое обслуживание лифтов;
- техническое обслуживание охранно-пожарной сигнализации;
- техническое обслуживание котельной;
- техническое обслуживание трансформаторной подстанции;
- мойка внешних окон и фасадов здания;
- озеленение и благоустройство прилегающей территории и холлов здания;
- пользование ящиком для корреспонденции;
- уборка снега и льда со здания и прилегающей территории в течение зимнего периода;
- другие производственные расходы на содержание здания (в том числе компенсация сумм налогов и сборов, уплачиваемых (возмещаемых) Арендодателем в связи с содержанием здания и прилегающей территории).