Питання - Відповідь

Перед тим, як робити перепланування офісу, орендар повинен переконатися, що орендодавець не заперечує проти цього. У договорі оренди не повинно бути заборон на перепланування, і повинні бути обговорені умови, на яких перепланування дозволена. Можливо, для цього знадобиться письмовий дозвіл власника приміщення. Якщо орендодавець не проти перепланування, то зазвичай і узгодження з перепланування, і ремонтні роботи здійснюються за рахунок орендаря. Ви повинні розуміти, що невід'ємні поліпшення офісу ви робите за свій рахунок, їх вам не компенсують. Від'ємні поліпшення ви зможете забрати з собою після переїзду.

Якщо у вас передбачена можливість розірвання договору в односторонньому порядку, то при бажанні нею скористатися ви повинні повідомити про свої наміри іншу сторону передбачуваного розірвання. У договорі зазвичай прописується термін, за який ви повинні повідомити про розірвання договору. При цьому необхідно підписати угоду про розірвання договору оренди та акт прийому-передачі приміщення.

Так, практично всі компанії Харкова хочуть орендувати лофт. Відповідно, кількість пропозицій обмежена. Однак інтер'єр лофт можна створити самостійно. Як мінімум, прибрати підвісні стелі і шпалери, пофарбувати цеглу, відшліфувати бетон і покласти на підлогу терасну дошку. На замітку орендодавців: попит на офіси «openspace» буде тільки рости.

До 2008 року спостерігалася яскраво виражена тенденція - усі прагнули відкривати торгові точки у центрі. Останнім часом спостерігається зміщення магазинів з центру до спальних районів і торговельних центрів, де є транспортні розв'язки і розвинена інфраструктура. Магазини категорії «середній +» прагнуть у торговельні центри, а магазини «середній / середній-» - в спальні райони.

Зараз житловий масив коштує дорожче центру, за винятком чотирьох місць в Харкові. Магазин на вулиці Пушкінській з 200 м. кв. чистої площі і 300 м. кв. додаткової площі може коштувати стільки ж, скільки магазин на 140 м. кв. в житловому будинку на Холодній горі. При цьому чергу орендарів варто очікувати саме на Холодній горі.

Магазини одягу йдуть з центру, їх замінюють кафе, лотереї, ломбарди і магазини косметики. Те ж саме відбувається зі взуттям. Торгові лінії порушені. Якщо раніше ти міг приїхати на Сумську і купити все необхідне, зараз потрібно або їздити по всьому місту, або вибрати торговельний центр.

Власник приміщення зобов'язаний створити умови роботи, передбачені законодавством або окремо прописані в договорі. Але, по факту, все залежить від ваших фінансових можливостей. Якщо ви спочатку вибрали приміщення з мінімальними зручностями за невелику суму, вам навряд чи вдасться домогтися поліпшення умов в ньому. А якщо ви орендуєте дорогий офіс і вигідні для орендодавця, він піде на поступки, аби ви продовжували регулярно платити високу орендну ставку.

Стандарт BOMA - найбільш широко поширений метод вимірювання площі офісної нерухомості.

Остання версія стандарту ВОМА дає можливість використовувати площу, яка раніше не розглядалася як частина приміщень, що здаються в оренду, наприклад вестибюлі, технічні приміщення, складські приміщення, спортивні зали і т.д.

Стандарт BOMA враховує потреби комерційної нерухомості, особливо сучасних офісних будівель зі своєю розвиненою інфраструктурою, масою додаткових послуг і можливостей, що надаються орендарю.

Від безлічі таких аспектів і залежить кінцевий коефіцієнт будівлі, або як його ще називають: коефіцієнт втрат площ, коридорний коефіцієнт, коефіцієнт ефективності використання площ.

Зазвичай в сучасних офісних будівлях, коефіцієнт має значення від 1.05 до 1.25 і залежить від багатьох факторів: розміру вхідної групи, ширини сходів, коридорів, ліфтових холів і т. д. Наприклад, якщо орендар займає 100 метрів площі, то, при коефіцієнті рівному 1.15, буде платити за 115 метрів. Відповідно, чим значення коефіцієнта нижче, тим ефективніше використовуються площі і тим вище фактор привабливості об'єкта для орендаря. Крім коефіцієнта будівлі в стандарті ВОМА присутній коефіцієнт поверху, який пропорційно розподіляє загальні площі поверху (коридори, ліфтові холи і тд.) між орендарями.

Операційні витрати (англ. OPEX, скор. від operating expenses) - повсякденні витрати компанії для ведення бізнесу.
Щодо оренди нерухомості - це витрати пов'язані з обслуговуванням і експлуатацією інженерних систем і самої будівлі, в якій здаються приміщення в оренду.
Також операційні витрати ще називають - експлуатаційними витратами або сервісними послугами.
Перелік сервісних послуг може включати всі перелічені нижче статті витрат або деякі з них:
⁃ організаційні заходи щодо надання сервісних послуг (менеджмент);
- послуги з прибирання території та вивезення сміття;
- послуги з прибирання приміщень загального користування;
- страхування відповідно до умов Договору;
- охорона будівлі та території;
- технічне обслуговування систем кондиціонування і вентиляції;
- технічне обслуговування систем водопостачання та водовідведення;
- технічне обслуговування систем опалення;
- технічне обслуговування системи електропостачання;
- технічне обслуговування ліфтів;
- технічне обслуговування охоронно-пожежної сигналізації;
- технічне обслуговування котельні;
- технічне обслуговування трансформаторної підстанції;
- мийка зовнішніх вікон і фасадів будівлі;
- озеленення та благоустрій прилеглої території та холів будівлі;
- користування скринькою для кореспонденції;
- прибирання снігу і льоду з будівлі і прилеглої території протягом зимового періоду;
- інші виробничі витрати на утримання будівлі (в тому числі компенсація сум податків і зборів, які сплачуються (відшкодовуються) орендодавцем в зв'язку з утриманням будівлі і прилеглої території).