Питання - Відповідь

Перед тим, як робити перепланування офісу, орендар повинен переконатися, що орендодавець цього не заперечує. У договорі оренди не повинно бути заборон на перепланування, і повинні бути обговорені умови, за якими перепланування дозволено. Можливо, для цього знадобиться письмовий дозвіл власника приміщення. Якщо орендодавець не проти перепланування, то зазвичай і узгодження з перепланування, і ремонтні роботи здійснюються за рахунок орендаря. Ви повинні розуміти, що невід'ємні поліпшення офісу ви робите за свій рахунок, їх вам не компенсують. Від'ємні поліпшення ви зможете забрати з собою після переїзду.

Якщо у вас передбачена можливість розірвання договору в односторонньому порядку, то при бажанні нею скористатися ви повинні повідомити про свої наміри іншу сторону передбачуваного розірвання. У договорі зазвичай прописується термін, за який ви повинні повідомити про розірвання договору. При цьому необхідно підписати угоду про розірвання договору оренди та акт прийому-передачі приміщення.

Так, практично всі компанії Харкова хочуть орендувати лофт. Відповідно, кількість пропозицій обмежена. Однак інтер'єр лофт можна створити самостійно. Як мінімум, прибрати підвісні стелі і шпалери, пофарбувати цеглу, відшліфувати бетон і покласти на підлогу терасну дошку. На замітку орендодавців: попит на офіси «openspace» буде тільки зростати.

До 2008 року спостерігалася яскраво виражена тенденція - усі прагнули відкривати торгові точки у центрі. Останнім часом спостерігається зміщення магазинів з центру до спальних районів і торговельних центрів, де є транспортні розв'язки і розвинена інфраструктура. Магазини категорії «середній +» прагнуть у торговельні центри, а магазини «середній / середній-» - у спальні райони.

Зараз житловий масив коштує дорожче ніж центр, за винятком чотирьох місць у Харкові. Магазин на вулиці Пушкінській з 200 м. кв. чистої площі і 300 м. кв. додаткової площі може коштувати стільки ж, скільки магазин на 140 м. кв. у житловому будинку на Холодній Горі. При цьому чергу орендарів варто очікувати саме на Холодній горі.

Магазини одягу йдуть з центру, їх замінюють кафе, лотереї, ломбарди і магазини косметики. Те ж саме відбувається з магазинами взуття. Торгові лінії порушені. Якщо раніше ти міг приїхати на Сумську і купити все необхідне, то зараз потрібно або їздити по всьому місту, або вибрати торговельний центр.

Власник приміщення зобов'язаний створити умови роботи, передбачені законодавством або окремо прописані в договорі. Але, по факту, все залежить від ваших фінансових можливостей. Якщо ви спочатку вибрали приміщення з мінімальними зручностями за невелику суму, вам навряд чи вдасться домогтися поліпшення умов в ньому. А якщо ви орендуєте дорогий офіс і вигідні для орендодавця, він піде на поступки, аби ви продовжували регулярно сплачувати високу орендну ставку.

Стандарт BOMA - найбільш поширений метод вимірювання площі офісної нерухомості.

Остання версія стандарту ВОМА дає можливість використовувати площу, яка раніше не розглядалася як частина приміщень, що здаються в оренду, наприклад вестибюлі, технічні приміщення, складські приміщення, спортивні зали тощо.

Стандарт BOMA враховує потреби комерційної нерухомості, особливо сучасних офісних будівель зі своєю розвиненою інфраструктурою, масою додаткових послуг і можливостей, що надаються орендарю.

Від безлічі таких аспектів і залежить кінцевий коефіцієнт будівлі, або як його ще називають: коефіцієнт втрат площ, коридорний коефіцієнт, коефіцієнт ефективності використання площ.

Зазвичай у сучасних офісних будівлях коефіцієнт має значення від 1.05 до 1.25 і залежить від багатьох факторів: розміру вхідної групи, ширини сходів, коридорів, ліфтових холів тощо. Наприклад, якщо орендар займає 100 метрів площі, то, при коефіцієнті рівному 1.15, буде сплачувати за 115 метрів. Відповідно, чим значення коефіцієнта нижче, тим ефективніше використовуються площі і тим вище фактор привабливості об'єкта для орендаря. Крім коефіцієнта будівлі в стандарті ВОМА присутній коефіцієнт поверху, який пропорційно розподіляє загальні площі поверху (коридори, ліфтові холи тощо) між орендарями.

Операційні витрати (англ. OPEX, скор. від operating expenses) - повсякденні витрати компанії для ведення бізнесу.
Щодо оренди нерухомості - це витрати пов'язані з обслуговуванням і експлуатацією інженерних систем і самої будівлі, в якій здаються приміщення в оренду.
Також операційні витрати ще називають експлуатаційними витратами або сервісними послугами.
Перелік сервісних послуг може включати всі перелічені нижче статті витрат або деякі з них:
⁃ організаційні заходи щодо надання сервісних послуг (менеджмент);
- послуги з прибирання території та вивезення сміття;
- послуги з прибирання приміщень загального користування;
- страхування відповідно до умов Договору;
- охорона будівлі та території;
- технічне обслуговування систем кондиціонування і вентиляції;
- технічне обслуговування систем водопостачання та водовідведення;
- технічне обслуговування систем опалення;
- технічне обслуговування системи електропостачання;
- технічне обслуговування ліфтів;
- технічне обслуговування охоронно-пожежної сигналізації;
- технічне обслуговування котельні;
- технічне обслуговування трансформаторної підстанції;
- мийка зовнішніх вікон і фасадів будівлі;
- озеленення та благоустрій прилеглої території та холів будівлі;
- користування скринькою для кореспонденції;
- прибирання снігу і льоду з будівлі і прилеглої території протягом зимового періоду;
- інші виробничі витрати на утримання будівлі (в тому числі компенсація сум податків і зборів, які сплачуються (відшкодовуються) орендодавцем у зв'язку з утриманням будівлі і прилеглої території).